養老地產淺議——常州金東方頤養中心調研與思考

 撰稿：宋杰

 

〔摘要〕隨著中國逐漸進入老齡化社會，養老地產已成為房地產開發的一個新領域。本文是在對常州金東方頤養中心的考察和調研的基礎上，對金東方的養老模式進行分析和總結，并對養老地產的發展模式提出一些想法。

〔關鍵詞〕養老地產；金東方模式；

一、引言

     中國目前已高速邁進老齡化社會，國家統計局公布數據顯示，截止到2014年底，中國60歲以上的老人占到總人口的15.5%，達到了2.12億，占總人口的15.5%，據預測，本世紀中葉老年人口數量將達到峰值，超過4億^①。而房地產業經過多年的大力發展，也已經告別高速增長的時代，行業變革需求加大，因此，以健康頤養為主導的養老地產已經成為房地產業發展的一個新的領域。

二、養老地產的探索

      目前，國內的養老地產開發企業一般學習美國或日本模式，但由于文化上的差異，在一些傳統的觀念、習俗、價值觀、生活習慣等方面，均有很大差別。因此，美日等國的養老模式以及理論無法在國內進行簡單的復制，養老地產必須符合中國人的生活和文化特性，并且由于地區差異，還應有相應的區域特色。同時，對于斷層式發展的中國老齡化而言，養老產業還承載著更多的社會責任。

三、金東方模式

     金東方項目占地17.6萬平方米，規劃總建筑面積32萬平方米。社區內建設有1680套的老年住宅，包括親水別墅、四合院、花園洋房、濱湖公寓等。社區內還包含近7萬平方米的醫療護理中心、文化體育中心、商業服務中心、生活服務中心等。社區注重營造生態、自然、舒適、安全的社區開放空間，營造適合老年人心理和生理特點的居住環境。

      頤養中心實行會員制運作，不銷售房屋產權。項目定位為中、高端老年公寓，目標消費群體為本人或者子女為中、高收入的人群，以常州區域為核心，輻射長三角區域。經了解，目前的金東方頤養中心運營狀況良好，是國內目前較為成功的養老地產項目。   

四、問題與不足

    1、本項目定位相對高端，入駐會員采用“一次性會費＋月服務費＋項目單獨收費”的模式，一次性投入較高，并且需要穩定持續的較高收入來源。服務對象主要面向退休公務員、教師等較高收入人群，而對于高達2億、并且包含大量低收入和農村人口的老齡化人群而言，因此，這種模式的養老機構對于解決中國老齡化問題杯水車薪，不具備普遍性和大規模的復制性。

    2、項目基地位于常州武進區的郊區，離主城區較遠，公共交通不發達?；趥鹘y的觀念，中國老人更愿意和子女共同居住或就近居住，這樣有利于家庭之間的相互照料和代際互動。因此，位于遠郊的養老住區容易讓老年人產生孤獨感和被拋棄感，并且割裂了中國傳統的家庭模式。

    3、社區內部環境和設施具備較高品質，但是和周邊環境相比，卻處于相對封閉和隔離的狀態，成為鬧市中的孤島，社區內除了老年人就是護理人員，與社會環境脫節較為嚴重，不利于老年人的社會交往和交流溝通，也不利于社區的正常運行。

    4、服務項目和內容涵蓋面較窄，根據調研了解，目前的模式主要針對健康老人和需重癥護理老人，而對于普通的需要日常簡單護理的老弱病人缺乏較好的措施，并且各種單獨收費項目費用較高。

    5、頤養中心實行會員制運作，業主享有在民政部門的管理下的使用權，而不是房屋的產權，因此在產權出讓、繼承等方面存在不確定性。

五、一些想法

    1、養老地產作為一個房地產開發的新模式，必然要引入大量的社會資本，而盈利是資本的首要目的，因此，大量開發企業的積極涌入，其看重的不光是這個產業的社會需求和公益性，而更多是它的利潤空間。因此，政府應該在產業規劃、土地管理、以及稅費等方面給予相關政策支持，并且逐步建立其完備的社會保障體系。使養老產業朝著正確的方向發展，既滿足社會需求，又給企業帶來一定合理的收益。^②

    2、作為一個房地產開發項目，其主要功能應該圍繞著老年社區功能展開，以老年居住、老年服務作為功能主體，并且帶動住宅產業和相關服務功能的發展，在滿足養老需求的同時，解決就業等社會問題，為企業帶來收益。從而形成上下游產業鏈，使養老地產成為拉動經濟發展的引擎。

    3、改進傳統養老的觀念，打破傳統家居養老的老人獨居，或以老人圍繞后代生活的三代居模式。增強社會對老年人的包容性，使老年人重新回歸社會，成為社會的主流。養老社區不僅是老人居住、生活的主體，也是參加社會活動和娛樂的載體，加強老人在社區服務、管理等方面的參與度和積極性，提高老年社區的社會性，使老年人在社區中有事可為。

    4、城市中心區是優質醫療和社會資源的集中地，日本著名連鎖養老運營機構日本醫學館在日本全國有1250所養老物業，基本上都位于市區，入住老人60%來自于項目5公里范圍內，或老人子女工作生活在周邊。因此，養老地產不是房地產的邊緣地帶，而是逐步成為房地產業的重要組成部分，它的用地應該和城市居住區規劃的步調一致，而不是如目前的一些項目處于城市的郊區甚至遠郊。應逐漸形成以養老為中心，從而帶動年輕人置業的混合式開發模式，使老年人從生活的配角重新轉向家庭的中心，這也是傳統居家養老模式的延伸和發展。

    5、美國的養老社區有60%左右為政府投資，并且宗教機構或慈善團體投資也占有很大的分量，即使在贏利性養老社區中會費收入的占比也很低，收取會費的單元數通常不到養老單元總數10%。因此，非營利性質或者社會保障性質的養老體系才是世界養老體系的主流^③。對于養老企業而言，整合好養老地產自身的產業鏈條(包括投資、開發、運營、配套和服務等)，形成成熟的盈利模式，依靠租金和附加服務才是企業營運收益的主要來源。另外，政府也應成立統一的推動機構，制定針對性的法律政策。^④

六、結語

     由于我國人口老齡化超前于現代化，社會保障體系尚不健全，未富先老的特征日益凸顯，老年地產的發展仍處于探索階段，如何形成具有中國特色的和符合傳統習慣的中國養老地產，還需要政策、企業、社會發揮集體智慧，共同尋找一條適合中國國情的發展道路。

參考文獻：

    ①中國產業信息網：2016中國人口老齡化現狀分析及未來人口老齡化問題及對策；

    ②北京晨報：急缺政策扶持 養老地產三大問題待破解，作者：武新；

    ③城市開發，2013.02，北京科技大學經濟管理學院，趙曉：養老地產需厘清的五個問題；

    ④保利地產宋廣菊：中國養老地產行業存在四大不足。

    作者簡介：宋杰，碩士，一級注冊建筑師，高級建筑師，現任江蘇省城市規劃院副總建筑師。