養老社區的選址與定位之間的關系初探——金東方頤養園參觀有感

 

作者：規劃院建筑一室陸建

〔摘要〕通過對常州金東方頤養園的參觀學習，對其進行選址和定位分析，結合曾經在手項目比較，試圖找尋出早期規劃中的的養老社區選址與定位之間的內在規律性聯系。

〔關鍵詞〕養老社區；選址；定位

引言

    2015年重陽節，主流媒體紛紛報道了北大教授賣房入住養老社區、100多平房費每月2萬的新聞，輿論一片嘩然。早在2008年底，北京方面發文《關于加快養老服務機構發展的意見》，提出了“9064”養老新模式。（即到2020年，90%的老年人在社會化服務的協助下通過居家養老，6%的老年人通過政府購買社區服務照顧養老，4%的老年人入住養老服務機構集中養老。）我國“居家養老”方式逐步成為主流。養老社區的規劃選址與定位問題越來越受到重視。

一、     養老地產盲目上馬之亂象

我國的養老產業是一個牽涉面廣、高度復雜的問題：養老機構屬于民政部管理，但養老社區的規劃和建設屬于住建部管理，同時醫療部分又屬于衛生部管理，此外還涉及到保險金融方面。

目前進軍養老行業的房企較多，保險業巨頭也紛紛進軍該領域。開發的很多高端養老場所，入住率比較低。有些公辦的老年公寓建設標準過高，布局不合理，不僅占用寶貴土地資源，也不適合多數老年人的需要。還有些項目是變相圈地。建養老設施是幌子，本意是商業開發。

在此大環境下，常州金東方頤養園作為江蘇養老社區的成功案例、江蘇省民生保障類重點項目，更是值得我們學習借鑒。

二、  金東方頤養園的選址和定位

1、   
金東方頤養園概述

金東方頤養園項目位于常州市南濱湖新城區，牛塘鎮延政西路南側、湖濱路西側，毗鄰西太湖與淹城森林公園。由江蘇金東方頤養園置業有限公司開發建設，項目占地17.6萬平方米，規劃總建筑面積26.4萬平方米。社區內將建設1680套老年住宅，近7萬平方米的醫療護理中心、文化體育中心、商業服務中心、生活服務中心。該項目被列為常州市2011年135項重點項目之一。

2、    金東方頤養園選址與定位

（1）
選址

項目位于常州市南冀，緊鄰西太湖和武進主城區，距離淹城森林公園旅游區1公里，距武進區商業中心2公里，與滬寧高速、錫宜高速、312國道、京杭大運河、滬寧鐵路、新長鐵路等交通干線緊密相連，沿江高速、常泰高速貼臨而過，地理位置優越，交通十分便捷。

參觀時，筆者發現項目西側緊鄰武進綠色建筑博覽園，博覽園環境綠化率高，小橋流水人家，一派和諧景象，非常適合老年人慢行散步。

（2）定位

金東方頤養園定位為社區型居家養老模式，以會員制模式運作。開發成本通過與會員資格形式銷售房屋回收。日常運營則依靠會員按月繳納的管理服務費。以及項目配套的醫療護理中心，商業服務中心等設施市場化運作的收入來維持運轉。

金東方頤養園借鑒了國內外養老創新理念，規劃設計以“公園中的老年社區”為主題，以中心公園為核心，老年公寓圍繞中央景觀布置，北區為高層養老公寓，南區為高層、多層、低層，東北布置商業服務中心及醫療護理中心，建筑設計遵循關懷老人的原則，以自然親和的生態風格，提供適宜老人的生活空間，堅持秉承“出去是醫院、護理在家園、設施現代化、服務親情化”的新理念，將醫養一體化的功能模式融入社區，集養老、醫療、娛樂、健康、社交、學習為一體，著力打造“中國第一、國際接軌、世界一流”的新概念老年人生活居住區。

該項目旨在建設低密度高品質，高檔綠色生態養老生活社區。貫徹鮮明的“親水人文老年健康居住社區”的產品定位。以公園中的老人社區為主題，充分體現綠色親水、生態環保、節能科技、人文關懷和健身休閑等特點。堅持注重效益的設計原則，將公園式的社區規劃，家庭式的居住環境，酒店式的精致服務和醫院式的健康醫療融合在一起，為常州的老人，乃至長三角的老人提供一個溫馨，舒適的養老環境。

項目規劃理念是“尊榮、現代、時尚、生態”，在家是賓館，出門是公園，就診有醫院，護理在家園，設施現代化、服務親情化。金東方將為常州、長三角乃至全國的老年人提供一個幸福、溫馨、和諧的新家園，打造出：中國第一、國際接軌、世界一流的綠色生態高品質銀發養生社區。

3、    可借鑒處

筆者認為，金東方頤養園的成功在選址定位上有以下幾點是值得借鑒的：

（1）客戶定位精準。以活躍老人為主要客群，為其進行產品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等需求。設置醫療、護理等配套設施。雖然有增加前期投入成本，但綜合考察，其醫療護理等配套設施提高了資金使用效率，降低了開發風險。

（2）選址緊靠綠色建筑博覽園、緊鄰西太湖、距離淹城森林公園旅游區1公里，自然環境得天獨厚、人文環境資源豐富。

（3）選址具有自然景觀和人文景觀的雙重養生元素，是其高端養老定位的必要條件，是與之相得益彰、相輔相成的。

三、  曾經在手項目的比較

1、    湖.庭.家----綠色全應變的新型低碳養老社區建筑設計

（方案，省三等獎）

項目地處鎮江市官塘新城羅家頭三號地塊內東南角，位于官塘橋路以西，四平山路以北。規劃用地面積約47000平方米，約70畝。可開發用地面積約18000平方米。

現回顧其規劃選址，相鄰地塊為官塘新城的三甲醫院和體檢中心，地塊南面為具有寬闊水面的公園。同樣是具有豐厚的自然景觀條件和優良的醫療條件。

項目為以圍合式庭院的串聯、建筑底層的局部架空，做出了顯山露湖的美好幽靜的環境，同時在景觀主軸東端加設兒童游樂設施，給養老社區注入活力。

2、    某生態園區養生養老地塊概念規劃方案

本項目位于南京附近某生態園區內,東側和北側接臨城市道路，西側靠近水壩壩堤，南側接臨沿湖通車道路及人工湖。

該項目選址有山有水、自然資源優越，但周圍階段性缺乏醫療設施配套，所以不能夠精準定位為養老社區，最終只能定位為養生社區項目。

四、  結語

    常州金東方頤養園的選址定位的成功值得我們作為規劃建筑設計人員在以后的類似項目運作上學習和借鑒。曾經的在手項目如何定位也值得我們設計人員反思，除了甲方自身定位決策因素，我們作為設計人員在前期規劃中需要幫助甲方理清思路提供專業建議、提供配套設施的前期規劃等具體工作。